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Immobilienpreise explodieren: Was kostet 2018 ein Haus in München?
München gilt allgemein als das teuerste Pflaster Deutschlands, wenn es ums Thema Wohnen geht. Immer wieder tauchen in den Medien Berichte auf, laut denen auf eine Wohnung im Stadtgebiet München Dutzende Mietinteressenten kommen.
Die Situation in der Stadt ist alles andere als einfach. Eine Aussage, welche sich nicht nur auf Mieter beschränkt. Auch wer nach Wohneigentum in Bayerns Landeshauptstadt sucht, muss Geduld mitbringen. Ein langer Atem allein reicht aber nicht. Im Gegenteil: Was es braucht, ist das nötige Kleingeld. Wer in anderen Städten mit 100.000 Euro Eigenkapital eigentlich recht solide aufgestellt ist, wird von Maklern in München schnell nur ein müdes Lächeln ernten. Um in München als Kaufinteressent nicht die Nadel im Heuhaufen suchen zu müssen, braucht es schnell mehrere hunderttausend Euro.
Worin liegen die Ursachen für die Entwicklung in München?
Was sorgt für diesen überdrehten Immobilienmarkt? Eine Komponente ist das Bevölkerungswachstum. Das Statistische Amt der Stadt München beziffert das Bevölkerungswachstum auf den Betrachtungszeitraum von einer Dekade mit über 10 Prozent. München zieht, aufgrund seiner Position als Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort, Menschen an. Pro Jahr wächst die Stadtbevölkerung in einem Ausmaß, in dem die Stadtentwicklung, sprich der Neubau von Wohnraum, schon lange nicht mehr Schritt hält. Das Problem: Preise für Immobilien in der Innenstadt haben inzwischen ein Niveau erreicht, dass für Normalverdiener nicht mehr zu leisten ist. Damit wandern Singles und Familien in die Außenbezirke, was wiederum hier zu einem Verdrängungswettbewerb führt.
Wie sieht es in den einzelnen Stadtteilen aus?
München gehört mittlerweile zu den Metropolen Deutschlands mit mehr als 1,5 Millionen Einwohnern. Das Stadtgebiet umfasst eine Fläche von mehr als 310 Quadratkilometern und ist in 25 Stadtbezirke unterteilt. Wie in jeder anderen Stadt sind die Miet- und Immobilienpreise nicht überall identisch. In München sind einige Stadtteile besonders teuer, andere wiederum etwas günstiger. Allerdings sind die Unterschiede in München nicht ganz so ausgeprägt wie in anderen Städten. Die Metropole an der Isar ist in diesem Zusammenhang eher durch eine gewisse Homogenität gekennzeichnet. Wie sieht die Situation in einzelnen Stadtteilen aus?
Schwabing-Ost
Schwabing ist heute über die Stadtgrenzen hinaus bekannt und gehört zu den teuren Arealen in München. Wer sich hier eine Wohnung als Mieter leisten will, wird schnell mit Mieten im Bereich der Marke um 20 Euro konfrontiert. Entsprechend fallen die Immobilienpreise in Schwabing aus. Wer hier zum Eigentümer werden will, sollte 9.000 Euro bis 11.000 Euro bereit sein in die Hand zu nehmen, für den Quadratmeter. Eine 3- oder 4-Raumwohnung kann hier durchaus die Millionengrenze knacken, besonders an den Hotspots wie dem Englischen Garten.
München Altstadt-Lehel
Im historischen Kern der Stadt ist das Wohnen für den Normalverdiener eigentlich kaum noch zu stemmen. Die Preise für Immobilien sind hier in den letzten Jahren deutlich jenseits der Grenzen von 10.000 Euro angekommen. Potenzielle Käufer sollten sich eher im Bereich um 12.000 Euro orientieren. Damit ist die Altstadt ein Viertel, welches eher Investoren anzieht. Bei den Mieten liegen die Immobilien inzwischen über den 20 Euro je Quadratmeter.
Sendlinger Feld
Sendling im Süden der Stadt gehört zu den Stadtteilen mit Quartieren im einfachen bzw. mittleren Segment. Im Vergleich zu den innenstadtnahen Stadtteilen sind die Immobilienpreise zwar deutlich niedriger. Mieten von durchschnittlich 15 Euro und Immobilienpreise, die bei 5.000 Euro pro Quadratmeter (aber auch mehr als 8.000 Euro) liegen können, sind für viele Haushalte aber immer noch deutlich zu hoch.
München Alt Moosach
Das Stadtviertel an der Landshuter Allee und dem Westfriedhof gilt als Stadtteil mit eher einfachen bis mittleren Wohnlagen. Die Mieten liegen bei durchschnittlich 15 Euro, wobei der zuletzt nur leichte Anstieg überrascht. 4.000 Euro bis 6.000 Euro sollten pro Quadratmeter drin sein, um sich hier Wohneigentum leisten zu können. Günstiger werden Immobilien speziell Richtung Lerchenau.
Wo lässt sich noch Bauland in München finden?
Der Kauf einer Wohnimmobilie aus dem Bestand ist eine Sache. Wer sich individuell entfalten will, wird über den Neubau nachdenken. Hier stehen potenzielle Bauherren in einer Stadt wie München ganz zwangsläufig vor einem Problem. Wo die passende Parzelle finden? München selbst verfügt im Stadtgebiet nur noch über eingeschränkt Möglichkeiten, sprich Abriss- und Freiflächen. Es lassen zwar noch über einschlägige Kanäle wie Makler und Internetportale entsprechende Flächen finden.
Allerdings sind die Preise hierfür schwindelerregend. Bauland in Forstenried oder Schwabing-Freimann kostet schnell 1 Millionen Euro. 3.000 Euro pro Quadratmeter Bauland sind heute in München keine Seltenheit.
Wer günstiger bauen will, wird ans Ausweichen in die Randlagen nicht herumkommen. Die eigentliche Herausforderung besteht darin, Bauland zu finden, das in der Lage und vom Preis her passt. Die Stadt selbst weist über ihren Internetauftritt keine Flächen explizit auf. Allerdings kann es sich lohnen, die Stadtentwicklung im Auge zu behalten. Hintergrund: München trennt sich regelmäßig von Freiflächen, die in der Folge zu Bauland werden, was unter anderem im kommunalen Immobiliennewsletter publiziert wird.
Was sollte ein gutes Baugrundstück mitbringen?
Dem eigentlichen Kauf muss beim Baugrund natürlich die eingehende Prüfung vorausgehen. Bauland hat, damit es überhaupt in die engere Wahl geraten kann, einige Punkte zu erfüllen. Die Lage ist ein wichtiger Faktor. Sind Einrichtungen zur Kinderbetreuung sehr weit weg und ist der Weg zur Schule weit, stehen Familien vor Herausforderungen. Aber auch andere Aspekte sollten bei der Auswahl des richtigen Baugrundstücks beherzigt werden:
- der Bebauungsplan
- Altlasten
- Grundbucheintragungen
- Erschließungskosten
- Preis
Generell ist zu prüfen, wie die Beschaffenheit des Baugrunds (Hanglage, Grundwasserstand) aussieht. Aber auch die Frage der Erschließung ist sehr wichtig. Aufgrund der Geschichte Münchens kann es sicher nicht schaden, für das Areal beim Thema Kriegsmunition etwas genauer hinzuschauen.
Weitere Tipps für Bauherrn und Immobilienkäufer
Aufgrund des Preisniveaus ist München nicht das einfachste Pflaster, wenn es um den Erwerb von Wohnraum geht. Wer sich als Haushalt hierfür entscheidet, wird vielen Aspekten Aufmerksamkeit schenken müssen. Hierzu zählt nicht nur die Suche nach dem passenden Objekt. Gerade im Hinblick auf die Finanzierung kann der eine oder andere Punkt schieflaufen. Fehler werden in diesem Zusammenhang allerdings sehr teuer.
- Realistische Eigenleistungen: Mit anpacken macht das Bauen billiger. Allerdings darf die Muskelhypothek nicht falsch eingeschätzt werden. Mehr als 10 Prozent, vielleicht noch 15 Prozent, der Kosten hierrüber auffangen ist meist unrealistisch. Gerade wer keine Erfahrung mitbringt, sollte lieber „kleine Brötchen“ backen.
- Sonderkonditionen beachten: Bei der Finanzierung richtet sich der Blick oft auf den Zinssatz. Angehende Bauherren sollten auch auf Sonderkonditionen achten. Letzteres umfassen unter anderem Sondertilgung, Bereitstellungszinsen usw. Diese Aspekte können das Vorhaben günstiger gestalten oder sehr viel teurer machen.
- Förderungen nutzen: Fördermittel sind (als Kredit oder Zuschuss) eine Möglichkeit, sich günstige Konditionen zu sichern. Dies kann in Form einer ausgedehnten Zinsbindungsfrist oder Zuschüssen beim Erreichen energetischer Standards erfolgen. In jedem Fall lassen so mitunter mehrere tausend Euro einsparen.
- Expertenrat suchen: Mängel und Pfusch am Bau sind ärgerlich und können Existenzen bedrohen. Es rechnet sich, Profis wie Bausachverständige mit ins Boot zu holen, welche Bauabnahmen begleiten oder Immobilien bewerten.
Fazit: München bleibt am Immobilienmarkt spitze
München ist nicht nur die Hauptstadt Bayerns, sondern auch Deutschlands Hauptstadt im Hinblick auf die Immobilienpreise. Keine andere Metropole ist so teuer wie München. Dabei zeigt sich auch in der bayerischen Landeshauptstadt ein gewisses Gefälle, das allerdings nicht so ausgeprägt ist wie anderswo. Anziehende Immobilienpreise werden allerdings langsam problematisch. Steigen die Preise so stark weiter, ist irgendwann ein Punkt erreicht, an dem die Nachfrage zusammenbricht – weil einfach nur noch ein kleiner Kreis die erforderlichen Mittel aufbringen kann. Anzeichen in dieser Richtung sind in den teuren Lagen Münchens inzwischen zu spüren. Für künftige Interessenten dürfte das ein Zeichen der Entspannung sein. Anleger sehen das hingegen wahrscheinlich anders.
