Trautes Heim, Glück allein? Finanzielle Stolperfallen für Immobilienbesitzer

Endlich in die eigenen vier Wände einziehen – nach einer langen Planungsphase mit der Suche nach passenden Finanzierungen – steht das Eigenheim bezugsfertig da. Viele frischgebackene Eigentümer machen sich keine großen Gedanken rund um Stolperfallen, die irgendwann einmal auftauchen können. Aber: Es macht sich auf lange Sicht bezahlt, diesen Aspekt nicht komplett auszublenden. Gerade Reparaturen warten mitunter schneller als gedacht auf Eigentümer. Ein Unwetter reicht, um die Schadenssumme in die Höhe zu treiben.

Manche Eigentümer verlieren durch Blitzschlag zum Beispiel das Eigenheim komplett – wenn es rasend schnell im Vollbrand steht. Es reicht meist aber schon ein Totalschaden in der PV-Anlage, um die Haushaltskasse richtig bluten zu lassen. Reparaturen sind am Ende aber nicht die einzige finanzielle Herausforderung. Viele Eigentümer vergessen anfangs, dass auch Kommunen oder die Bundesländer gern die Hand aufhalten. Es ist kein Fehler, sich im Vorfeld mit den finanziellen „Minenfeldern“ zu beschäftigen – um später keine unangenehmen Überraschungen erleben zu müssen.

Plötzliche Reparaturen: Hier wird es besonders teuer

Egal, ob Immobilien aus dem Bestand oder ein Neubau – wer sich für Wohneigentum entscheidet, muss Reparaturen immer auf dem Radar haben. Dabei steigt das Risiko grundsätzlich mit dem Alter der Immobilie. Heißt im Klartext: Im neuen Einfamilienhaus

wird nicht gleich die Heizung defekt sein oder es durchs Dach regnen. Trotzdem kann es immer wieder zu Reparaturen kommen. Wie sehen solche Szenarien aus?

- Eine Leckage an Heizungsrohren: Sofern das Haus direkt als Neubau übernommen wurde, ist das Ganze wahrscheinlich ein Fall für die Gewährleistung. Diese greift im Bausektor allgemeine bis zu fünf Jahre. Im Bestand kann dieses Phänomen bei älteren Heizungen immer wieder auftauchen.

- Nach einem Gewitter ist die Heizung defekt: Hier kann es zu einem Überspannungsschaden gekommen sein. Der Kessel selbst wird wahrscheinlich in Ordnung sein. Schaden hat mit großer Sicherheit die Elektrik zur Steuerung des Heizkessels.

Wer die Reparatur zahlt ist in beiden Beispielen unterschiedlich. Beim Überspannungsschaden kann das Ganze ein Fall für die Gebäudeversicherung sein. Lecks an Heizungsrohren sind ein anderes Thema. Hier sind die Geldbeutel der Immobilienbesitzer gefragt. Müssen lediglich Ventile oder Verbindungsstücke getauscht werden, bleiben die Kosten im Rahmen.

Es kann bei einer Heizung allerdings richtig teuer werden. Sollte der Kessel nicht mehr zu retten sein und wird ausgetauscht, geht es um mehrere tausend Euro. Zusammen kosten:

· neuer Heizungskessel

· Ausbau des Altgeräts

· Installation des neuen Kessels

· Entsorgung des Altgeräts

schnell mehr als 5.000 Euro. Damit wird diese Maßnahme sehr teuer. Und sofern der Schaden nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckt ist, bleiben Eigentümer auf diesen Kosten sitzen.

Noch ein Beispiel: Immobilienbesitzer entscheiden sich für eine PV-Anlage. Diese wird aber nicht auf dem Hausdach, sondern einem Carport installiert. Nach einem Unwetter ist die Hälfte der PV-Panels Schrott oder ein Brand vernichtet die gesamte Solaranlage. Der Besitzer hat es allerdings versäumt, eine separate PV-Anlagenversicherung abzuschließen – und muss die gesamten Reparaturkosten aus eigener Tasche finanzieren.

Wenn der Staat die Hand aufhält

  Reparaturen sind nicht der einzige  
  Posten, den Hausbesitzer im Auge
  behalten müssen. Der Erwerb von
  Wohneigentum ist nicht nur ein
  Privileg, welches ausschließlich
  Rechte mit sich bringt. Eigentümer
  sehen sich plötzlich mit
  Forderungen des Fiskus
  konfrontiert,

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der sich ein Stück vom    Kuchen abschneidet – in Form der Grundsteuer. Was kommt an dieser Stelle auf Immobilienbesitzer zu?

Die Berechnung der Grundsteuer ist ein komplizierter Prozess, welcher noch komplexer zu werden droht. Bis zum Urteil des Bundesverfassungsgerichts 2018 wurde die Steuer

über die Feststellung eines Einheitswerts berechnet. Diesen ermittelten die Finanzbehörden für die alten und neuen Bundesländer jeweils unterschiedlich. Anschließend folgte die – basierend auf dem Grundsteuer-Messbetrag – Erhebung der Steuer nach einem für die jeweilige Gemeinde individuellen Hebesatz. Mit dem Urteil des BVerfG ist diese Methode unzulässig. Beschlossene Reformen könnten – so zumindest die Vermutungen aus Expertenkreisen – ebenfalls verfassungswidrig sein. Medienberichten nach planen einige Länder inzwischen eigene Landesgesetze, was bei der Grundsteuer in den nächsten Jahren zu einem Flickenteppich führen könnte.

Straßensanierungen: Kommunen greifen in die Tasche

Grundsteuern sind nicht die einzige finanzielle Belastung, welcher sich Eigentümer gegenübersehen. Medienberichte greifen ein Thema regelmäßig auf: Straßenbaubeiträge. Hierbei handelt es sich um eine Kommunalabgabe, welche von Gemeinden verlangt wird und Anlieger an den Kosten einer Straßensanierung beteiligt.

Viele Immobilienbesitzer müssen also mit hohen finanziellen Belastungen rechnen. Regionalzeitungen sind voll mit Berichten, in denen es um hohe vier- bis fünfstellige Eurobeträge geht, die von Gemeinden als Straßenbaubeitrag erhoben werden. Nicht jeder Eigentümer schüttelt sich 10.000 Euro einfach aus dem linken Hemdsärmel. Aber nicht in jedem Fall dürfen die Kommunen einfach abkassieren. In welcher Höhe die Hausbesitzer zahlen müssen, legen Gemeinden und Kommunen in ihren Satzungen fest.

Zudem können sich Anlieger aus Berlin, Hamburg, Bayern und Baden-Württemberg glücklich schätzen. In keinem der vier Bundesländer werden Beteiligungen an den Straßenbaubeiträgen fällig.

Regelmäßige Ausgaben: Von Heizkosten und Versicherungen

Neben solch bösen Überraschungen sorgen auch die laufenden Kosten für finanzielle Belastungen. Immobilieneigentümer sollten dabei folgende Nebenkosten einplanen:

· Müllabfuhr (wie bei Mietern)

· Wartung der Heizung (wie bei Mietern)

· Haftpflichtversicherung

· Gebäudeversicherung

· Heizkosten (je nach Größe ein bedeutender Posten)

· Abwassergebühren (wie bei Mietern)

· Stromkosten (abhängig vom individuellen Verbrauch)

Zusätzlich ist es jedoch wichtig, einige Bereiche des Hauses einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, um Beschädigungen von vornherein unwahrscheinlicher zu machen. Dazu gehören:

· Dachrinnen säubern oder reinigen lassen

· Bäume am Haus regelmäßig kontrollieren (lockere Äste entfernen, im Notfall fällen)

· Hecken und Sträucher zurückschneiden, die auf den Gehweg ragen

· Wasserrohre vor dem Winter gegen Frost schützen

Diese Maßnahmen können entweder vom Eigentümer selbst durchgeführt werden oder verursachen Kosten durch entsprechende Dienstleister.

Modernisierung: Effizienz kostet

Was kann noch zu einem Kostenrisiko werden? Eingangs waren Reparaturen Thema, die oft unvermittelt und teils aufgrund von Unwetterereignissen eintreten. Gerade im Bestand drohen finanzielle Belastungen noch von einer ganz anderen Seite – es geht um Modernisierungen. Gerade im Hinblick auf Energieeffizienz und Diebstahlsicherheit hat sich in den letzten Jahren etwas getan.

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Viele Eigentümer werten Immobilien auf, in dem die Fassade gedämmt wird oder neue Fenster verbaut werden. Neue Schließeinrichtungen, eine Smart Home Sicherheitsanlage oder der Rückbau von Hindernissen – Stichwort Barrierefreiheit – stehen ganz oben auf der Agenda. Solche Baumaßnahmen führen zu einer signifikanten Wertsteigerung.

Fünfstellige Beträge für Modernisierungen realistisch – Förderungen helfen

Die Kosten belaufen schnell auf mehrere zehntausend Euro. Dies gilt besonders, wenn energetisch in allen Ecken saniert werden muss. Was der neue Heizkessel kostet, ist inzwischen klar. Aber auch die Dach- und Fassadendämmung machen sich bemerkbar. 20.000 Euro oder 30.000 Euro sind hier sehr schnell ausgegeben. Geld, dass viele Eigentümer ansparen, um sich die Modernisierung leisten zu können. In den letzten Jahren haben Förderbanken wie die KfW allerdings diverse Programme aufgelegt, dank derer solche Modernisierungen gefördert werden. Solche Förderungen fließen entweder in Form von Krediten mit günstigen Konditionen – oder als Zuschuss. Ein Beispiel hierfür ist das KfW Kreditprogramm für energieeffiziente Sanierung. Eigentümer haben die Möglichkeit, bis zu 120.000 Euro zu beantragen. Beim Erreichen gewisser Effizienzstandards sind Zuschüsse von bis zu 48.000 Euro möglich. Solche Programme werden nicht nur durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau angeboten. Auch auf Landesebene oder anderen Behörden lassen sich Mittel lockermachen. Clevere Eigentümer nutzen solche Möglichkeiten, um Lasten besser zu verteilen.

Fazit: Eigentum verpflichtet

Eigentümer finden sich in einer komfortablen Situation wieder. Kein Risiko, wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Und auch keine Gefahr durch Mieterhöhungen finanziell unter Druck zu geraten. Aber: Eigentum verpflichtet auch. Wer ins neue Eigenheim einzieht oder aus dem Bestand kauft, muss sich finanzieller Verpflichtungen klar sein. Hierzu gehört auf der einen Seite die Grundsteuer. Im Eigenheim kann aber auch mal was kaputtgehen. Außerdem nagt der Zahn der Zeit unaufhörlich an der Bausubstanz. Die Folge sind hohe Kosten – etwa durch Reparaturen und

Modernisierungen. Es geht nicht um einige hundert Euro. Gerade bei der neuen Heizung oder einer Dämmung geht es um mehrere tausend Euro.