Mieten oder Kaufen

"Teuer, teurer, Wohnen in München" heißt es mancherorts und es stimmt – die Mieten sind im vergangen Jahr wieder gestiegen und die Mietpreisbremse hilft nicht. Für Neubauten und Sanierungen greift sie nicht, stattdessen können die Modernisierungskosten noch auf die Mieter umgelegt werden. Das führt zu horrenden Preisen und wird natürlich gerne genutzt von den Eigentümern - eine Katastrophe für die Mieter. Nur wenige können sich in München das Wohnen noch leisten, auf eine Wohnung gibt es knapp 100 Bewerber. Wer bereits eine Wohnung hat und sich gegen die Modernisierungsmaßnahmen sträubt, wird von Bauarbeiten und Lärm innerhalb des Hauses vertrieben, so dass verkaufte Immobilien schnell entmietet sind, die Wohnungen anschließend zum Verkauf stehen oder wieder für horrende Mietpreise zu haben sind. Wer kann sich das noch leisten?

Aber die Münchner lieben ihre Stadt und möchten bleiben – natürlich. Bezahlbarer Wohnraum muss also her, aber wie? Eine Lösung die keinen Bezahlbaren Wohnraum verspricht, aber zumindest einen Mehrwert für das ausgegebene Geld, ist Kaufen. Denn wer das Geld statt in die Miete zum Finanzieren eines Kredites aufwendet, der kommt bei der aktuellen Zinslage im Vergleich zum Mietpreis in etwa bei der gleichen monatlichen Zahlung raus. Wie die Lage genau aussieht, was dafür und was dagegen spricht.

Pro: Billiger wird’s nicht

Die Beste Zeit ist jetzt – auch wenn es Argumente gegen einen Kauf gibt, deuten die Zeichen darauf, dass es gerade jetzt sinnvoll ist. Teure Mieten und billige Zinsen erleichtern die Entscheidung und sagen: Go for it! Aber bitte zeitnah, denn auch die Kaufpreise steigen, eine Minderung ist nicht zu erwarten.

1. Teure Miete

Münchens Mieten sind horrend, inzwischen ist von einem durchschnittlichen Mietpreis von 17,42€ pro Quadratmeter auszugehen. Im Vergleich: der Rest Bayerns liegt bei 10,96€, auf gesamt Deutschland gerechnet liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 7,95€. Selbst eine vergleichbare Stadt wie Hamburg liegt bei „nur“ 10,96€ - der Unterschied ist also klar, der Vergleich tut weh.

Wer sich jetzt dunkel an die Mietpreisbremse erinnert, dem sollte klar sein, dass es auch dort Hintertürchen gibt, dass die Eigentümer nur zu gerne nutzen: "Modernisierung“ heißt das Zauberwort, das viele Mieten unwahrscheinlich erhöht. Da greift die Mietpreisbremse nicht – vielmehr lässt sie die Spirale nach oben sich noch weiter schrauben, da modernisierte Wohnungen durch die Modernisierungsumlage auch mit dem erhöhten Mietpreis aufgeführt werden und den Mietspiegel nach oben ziehen – das berechtigt die umliegenden Wohnungseigentümer ebenfalls zu einer Erhöhung: ein „Teufelskreis“ der Mietpreisschraube und der Grund, warum viele Münchner ihre Wohnung verlieren.

2. Billige Zinsen

Solch teure Mieten gehen ins Geld. Knapp 27% des Nettoeinkommens der Münchner fließen in die Miete: da kann man auch gleich kaufen. Denn im Vergleich hat die Banken ein Rekordzinstief erreicht, Kredite werden mit historisch günstigen Zinsen vergeben, so dass die monatliche Belastung für einen Kredit deutlich geringer ist als sonst. Je nachdem wie sich die Bauzinsen in den nächsten Jahren entwickeln, wird das jedoch auch so bleiben. Wenn sich jetzt die ersten dazu entscheiden weil sie feststellen, dass Kaufen günstiger ist, werden das auf Dauer auch noch andere tun. Da die Preise von Angebot und Nachfrage bestimmt werden, werden somit also auch die Kaufpreise für Immobilien weiter steigen. Heißt im Klartext: Billiger wird’s nicht!

3. Eigentum

Jetzt in eine Immobilie zu investieren hat den Vorteil, dass die monatliche Belastung für den Kredit wahrscheinlich genauso hoch – wenn nicht gar geringer – als die Belastung einer monatlichen Miete ist. Nur es gibt einen entscheidenden Unterschied: Mit der Finanzierung und dem Kauf einer Immobilie geht sie irgendwann in den Eigentum über. Das ist bei Mietobjekten nicht der Fall. Grob gesagt, wird das Geld, das zur Miete aufgewendet wird also „verschleudert“ während die Abzahlung eines Kredites zur Finanzierung der Eigentumswohnung bzw. des Eigenheims dazu führt, dass am Ende ein echter Wert geschaffen wurde. Somit ist irgendwann eine Mietfreiheit erreicht – oder die Mieteinnahmen können nach dem Erwerb selbst eingenommen werden. Eine Stadtwohnung in München ist schließlich beliebt und lässt sich auch gut vermieten, wenn es dazu kommen sollte, dass man als Eigentümer die Stadt verlässt. Das Risiko liegt also nicht daran, es zu tun, sondern es nicht zu tun.

4. Steigende Preise

Durch Angebot und Nachfrage, die Mietpreisbremse die zur Mietpreisspirale wird und die immer noch steigende Zuwanderung, wird sich die Lage nicht entspannen. Im Gegenteil: Wenn von Seite des Gesetzgebers nichts getan wird, steigen die Mieten weiter so rasant, wie sie es zurzeit tun. Und nicht nur die, denn durch die niedrigen Zinsen kommen generell immer mehr Leute in die Versuchung zu kaufen. Wenn das umgesetzt wird, steigen nicht nur die Mieten weiter, sondern auch die Kaufpreise. Also: Die beste Zeit ist jetzt, billiger wird’s nicht – vielmehr deutet die Prognose auf weiterhin steigende Preise hin.

Quelle: http://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenchen/2091

Contra: Was wäre wenn?

Die Zeichen stehen auf Kaufen. Aber dann ist die Unabhängigkeit dahin, das Risiko der Wohnung liegt schließlich beim Eigentümer. Was ist also, wenn die Immobilienblase platzt? Wenn die Kreditbelastung zu groß ist? Ist die Wohnung nicht ein Klotz am Bein? Was gegen einen Kauf sprechen könnte.

1. Immobilienblase?

Die Immobilienblase ist ein großes gefürchtetes Konstrukt, das wie ein Damoklesschwert über den Eigentümern von Wohnungen in großen Städten schwebt und jederzeit runterzufallen droht. Zu hohe Preise führen schließlich irgendwann dazu, dass keiner mehr zu kaufen bereit ist, dass schließlich die zu verkaufenden Objekte keinen Käufer finden, die Preise fallen und das immer weiter, bis sie wieder ganz unten sind. Für Eigentümer bedeutet das einen Verlust, denn der gekaufte Wert entspricht nicht mehr dem aufgewendeten Geldwert: sie sind Verlierer. Aber kann das in München passieren, ganz konträr zur sonst so positiven Entwicklung der Stadt?

Nein, ist die Meinung von Experten. In einer Analyse wurden Städte mit hohen Immobilienpreise auf die „Blase“ untersucht und anhand von Faktoren wie Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt, Miet-, Kaufpreisen und Nachfrage beurteilt. Das heißt: je besser eine Stadt in diesem Ranking beurteilt wird, desto wertvoller sind ihre Immobilien – desto reeller ist der Preis, der für die Häuser auf den Tisch gelegt werden, desto niedriger ist das Risiko für Investoren und Wohnungskäufer. Auf Platz Eins des Rankings und damit wertsicherste Stadt: München.

2. Hohe Belastung

Die Belastung ist enorm. Denn sowohl Miet- als auch Kaufpreise sind hoch in München. Der durchschnittliche Kaufpreis von Wohnungen liegt bei 7338€ pro Quadratmeter. Anhand einer Beispielrechnung kann geschaut werden, was mehr ins Gewicht fällt: Mieten oder Kaufen.

Davon ausgehend, dass eine Wohnung von 60m² zur Verfügung steht, werden beide Preise verglichen. Darüber hinaus wird angenommen, die Wohnung wird für die nächsten 50 Jahre benötigt wird. Beim Kauf wird eine 3% Tilgung gewählt.

Bei beiden Aufstellungen kommt ein enormer Gesamtpreis bei heraus – das ist klar. Dennoch: nach 32 Jahren ist die Wohnung in den Eigentum übergegangen, die Wohnung ist ab diesem Moment „mietfrei“. Stattdessen könnte sie beispielsweise vermietet werden, um sich zu refinanzieren oder man wohnt ab diesem Moment „umsonst“. Beide Beispiele sind natürlich stark vereinfacht, aber es wird klar, dass Kaufen auf lange Sicht günstiger ist.

3. Klotz am Bein

Der Klotz am Bein ist eine beliebte Metapher für etwas, was man nicht mehr loswird. Aber – Hand aufs Herz – ist es wirklich wahrscheinlich dass eine Wohnung in München keinen neuen Besitzer findet? Wie oben bereits im Punkt „Immobilienblase?“ erläutert, ist das in München höchst unwahrscheinlich – also weiter im Text.

4. Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sollte ein wirksames Instrument sein, um die Mieten dauerhaft tiefer zu halten. Mit der jetzigen Regelung sind jedoch viele Umwege offen, wie die Modernisierungsfalle, die eine Aufwärtsspirale provoziert hat. Eine Nachbesserung muss kommen, so viel ist klar, deswegen ist die Mietpreisbremse eine Unbekannte in diesem Rechenspiel. Dennoch: Eine Nachbesserung wird nicht dafür sorgen, dass die mieten fallen – sie werden höchstens konstant gehalten werden, auf einem extrem hohen Level, wie es aktuell aussieht. Auch deswegen bleibt der der Slogan „Die beste Zeit ist jetzt“ durchaus gültig – denn auch wenn die Mieten stabil bleiben sollten, ist das ein sehr hoher konstanter Preis, den München aktuell aufzeigt.

Fazit: Die beste Zeit ist jetzt!

Alle hier aufgezeigten Pro und Contra Punkte sprechen für das Kaufen in München. Denn bisher steigen alle Preise – sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise. Den Prognosen nach wird das auch so weitergehen. Wenn also, wenn nicht jetzt? Natürlich: die monatliche Belastung für einen Kredit stellt eine hohe Belastung auf, die nicht jeder tragen kann oder auch will. Auf lange Sicht hingegen wird es einen enormen Mehrwert darstellen, selbst Wohnungseigentum zu besitzen und irgendwann den Status zu erreichen „mietfrei“ zu leben. Schließlich bleibt am Ende die persönliche Frage: Wofür möchte ich mein Geld ausgeben? Diese muss jeder für sich beantworten und die aufgezählten Punkte in Relation für sich selbst setzen. So ergibt sich am Ende eine ganz eigene Richtung und eine Tendenz, die sagt: Kaufen! Oder eben nicht.

Mieten oder Kaufen? Der Münchner Immobilienmarkt wirft Fragen auf.