IVD-Mietmarktbericht: Trendwende am Münchner Immobilienmarkt

- Pressemitteilung

Im Herbst 2022 erlebt der Münchner Wohnimmobilienmarkt den Beginn einer Trendwende. Der Aufwärtstrend bei den Kaufpreisen in München wurde auf einem sehr hohen Niveau zumindest vorübergehend ausgebremst, bei allen untersuchten Objekttypen wurde ein stagnierendes bzw. leicht rückläufiges Preisniveau verzeichnet.

Mietpreisniveau auf dem Münchner Mietmarkt stabil bis leicht steigend

Infolge sprunghaft angestiegener Bauzinsen sowie der deutlichen Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Ukraine-Krieg kam es zu einer spürbaren Zurückhaltung der Kaufinteressenten.

Zwar beeinflussen sich der Kauf- und Mietmarkt gegenseitig, allerdings laufen die Entwicklungen hier aufgrund der teilweise unterschiedlichen Einflussfaktoren nicht immer parallel. Auch im Herbst 2022 bleibt das Mietpreisniveau auf dem Münchner Mietmarkt, anders als im Kaufsegment, stabil bis leicht steigend. Eine deutlich gestiegene Nachfragedynamik nach Mietobjekten hat in München bereits im Herbst 2021 eingesetzt. Aufgrund der schlagartigen Veränderung des Zinsniveaus hatten zudem viele potenzielle Käufer in den vergangenen sechs Monaten ihre Kaufabsichten aufgegeben und sich verstärkt in Richtung Mietmarkt orientieren müssen. Steigende Einwohnerzahlen, u.a. durch eine hohe Zuwanderung, sowie die aufgrund der rückläufigen Neubautätigkeit zunehmende Lücke zwischen Angebot und Nachfrage werden auch zukünftig die Spannungen auf dem Münchner Mietmarkt weiter verschärfen.

Abschwächung der Preisanstiege fortgesetzt

Bereits im Frühjahr 2022 konnte in München eine leichte Abschwächung der Preisanstiege festgestellt werden, die sich im Herbst 2022 weiter fortsetzen. So wurde im Vergleich Frühjahr 2022 - Herbst 2022 in allen Segmenten ein stabiles Mietpreisniveau festgestellt. Lediglich die Mieten für Altbau- sowie Bestandswohnungen wiesen einen leichten Preisanstieg von jeweils +0,5 % auf. Das Mietniveau bei Neubauwohnungen wies gegenüber der Vorperiode keine signifikanten Veränderungen auf.

Verzeichneten Häuser zur Miete, sowohl im Bestand als auch Neubau, im Frühjahr 2022 gegenüber der Vorperiode noch leichte Preiszunahmen zwischen +1,0% und +2,0%, blieb das Preisniveau im Herbst 2022 in allen Segmenten stabil.

Die Verschnaufpause, die das Münchner Mietpreisniveau gerade einlegt, ist durch die allgemeine wirtschaftliche Verunsicherung zu erklären und wird voraussichtlich lediglich temporär sein. Die Zusammensetzung der Faktoren mit hohen Kaufpreisen, steigenden Bauzinsen sowie schrumpfenden Einkommen aufgrund der sehr hohen Inflation machen einen Immobilienerwerb derzeit schwierig. Es ist davon auszugehen, dass die geänderten Rahmenbedingungen vermehrt die Nachfrage vom Kauf- ins Mietsegment umleiten. Der Rückgang der Neubautätigkeit wird das künftige Angebot reduzieren und somit bei einer ohnehin hohen Nachfrage den Druck auf dem Münchner Mietmarkt aufrechterhalten.

Entwicklung in ausgewählten bayerischen Groß- und Mittelstädten

Im Herbst 2022 sind in den bayerischen Groß- und Mittelstädten bei allen Objekttypen moderat steigende Mieten festgestellt worden. Hatten sich die Mietpreiszuwächse bereits in der vorherigen Erhebung im Frühjahr 2022 spürbar verlangsamt, so setzte sich dieser Trend im Herbst 2022 fort. Insgesamt fielen die Steigerungsraten in den großen bayerischen Mittelstädten im Schnitt etwas höher aus als in den Großstädten. Die einzige Ausnahme stellen Reihenmittelhäuser - sowohl im Bestand als auch im Neubau - dar: Hier stieg das Preisniveau in den Großstädten im Schnitt etwas deutlicher an.

Augsburg

Augsburg erfreut sich aufgrund einer guten Infrastruktur, des hohen Freizeitwerts sowie der guten Arbeitsmarktsituation großer Beliebtheit und hat in den letzten Jahren stetigen Zuzug erfahren. Nicht zuletzt profitiert die Fuggerstadt auch von der Nähe zur Landeshauptstadt München. Die Anspannung am Mietwohnungsmarkt in der Stadt hat sich in den letzten Jahren weiter verstärkt. In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neuvertragsmieten festzustellen.

Bamberg

Als starker Wirtschaftsstandort sowie attraktiver Wohnort ist die oberfränkische Universitätsstadt Bamberg sehr beliebt. Auf dem Mietmarkt sorgen die steigenden Studentenzahlen, insbesondere in preiswerteren Marktsegmenten, zusätzlich für eine Verknappung. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot deutlich, was zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt. Aufgrund der nur wenigen möglichen Neubauprojekte wird sich dies auch in den kommenden Jahren kaum ändern. Das neue Stadtquartier auf dem Gelände der ehemaligen LAGARDE-Kaserne könnte ab 2023 die angespannte Lage am Mietmarkt zumindest etwas entschärfen.

Fürth

Am Fürther Mietwohnungsmarkt herrscht ein spürbarer Nachfrageüberhang. Sind die Wohnungsmieten in Fürth zwar günstiger als in den benachbarten Großstädten Nürnberg und Erlangen, so ist auch hier vor allem der Anteil an preiswerten Wohneinheiten für Mieter mit niedrigen Einkommen zu gering. Stark steigende Wohnnebenkosten infolge massiv anziehender Energiekosten stellen zusätzlich eine große finanzielle Herausforderung dar.

Regensburg

Aufgrund der kontinuierlichen Angebotsverknappung sind zwischenzeitlich auch Häuser und Wohnungen im direkten Umfeld von Regensburg sehr begehrt. Aufgrund eines deutlichen Nachfrageüberhangs hat sich das Preisniveau immer weiter nach oben bewegt. Durch die generelle Knappheit am Immobilienmarkt tritt derzeit auch ein Substitutionseffekt von anderen Städten ein. Regensburg ist beliebt und das Preisniveau deutlich geringer als z. B. in München.

Rosenheim

Rosenheim gehört dank der Nähe zur Landeshauptstadt München sowie der landschaftlich reizvollen Lage im Alpenvorland zu einem der gefragtesten Wohnorte in Bayern mit einem dementsprechend hohen Preisniveau. Am Mietwohnungsmarkt wird dringend neuer Wohnraum benötigt, insbesondere in preiswerteren Segmenten. Die Entscheidung der Bayerischen Staatsregierung, den Sitz der Regierung von Oberbayern mit 500 Arbeitsplätzen nach Rosenheim zu verlegen, wird den Bedarf an Wohnraum zusätzlich befeuern und die Preise in Rosenheim weiter steigen lassen. Somit steht Rosenheim, wie viele andere Städte, vor der großen Herausforderung, neuen Wohnraum zu schaffen.

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18.10.2022